Całkowity koszt aktu notarialnego mieszkania poznaj wszystkie składowe i uniknij niespodzianek
- Na ostateczny koszt aktu notarialnego składa się nie tylko taksa notarialna, ale także podatek PCC, opłaty sądowe i koszty wypisów.
- Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza, którego maksymalna wysokość jest regulowana i zależy od wartości nieruchomości, powiększona o 23% VAT.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości mieszkania dotyczy wyłącznie transakcji na rynku wtórnym.
- Opłaty sądowe obejmują wpis prawa własności (200 zł) oraz ewentualny wpis hipoteki (200 zł) przy zakupie na kredyt.
- Koszty wypisów aktu notarialnego to dodatkowa opłata za każdą kopię dokumentu, niezbędną dla stron, sądu czy banku.
- Zwyczajowo wszystkie koszty notarialne ponosi kupujący, jednak podział ten może być przedmiotem negocjacji między stronami.
Co składa się na ostateczny koszt aktu notarialnego w 2026 roku?
Wielu moich klientów, planując zakup lub sprzedaż nieruchomości, skupia się głównie na cenie mieszkania i ewentualnych kosztach kredytu. Tymczasem ostateczny koszt aktu notarialnego to znacznie więcej niż tylko wynagrodzenie notariusza. To suma kilku obowiązkowych elementów, które musisz uwzględnić w swoim budżecie, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek. Poznajmy je szczegółowo.
To nie tylko taksa notarialna: poznaj wszystkie 4 kluczowe elementy
Z mojego doświadczenia wynika, że świadomość wszystkich składowych kosztów notarialnych jest kluczowa dla płynnego przebiegu transakcji. Na całkowity koszt aktu notarialnego, poza samą taksą, składają się bowiem również podatki, opłaty sądowe oraz koszty sporządzenia niezbędnych wypisów. Każdy z tych elementów jest obowiązkowy i ma swoje precyzyjne zasady naliczania.
- Taksa notarialna: Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu, regulowane przepisami.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): Obowiązkowy podatek przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym.
- Opłaty sądowe: Koszty związane z wpisami do księgi wieczystej.
- Koszt wypisów aktu notarialnego: Opłata za kopie dokumentu, niezbędne dla wszystkich stron i instytucji.
Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie dla notariusza (+VAT)
Taksa notarialna to nic innego jak wynagrodzenie dla notariusza za wykonaną pracę, czyli sporządzenie aktu notarialnego. Jej maksymalna wysokość jest ściśle regulowana przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Co ważne, kwoty podane w rozporządzeniu to stawki netto. Oznacza to, że do każdej obliczonej sumy należy doliczyć 23% podatku VAT, aby uzyskać ostateczną kwotę brutto, którą faktycznie zapłacisz w kancelarii.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): kiedy musisz go zapłacić?
Jednym z największych kosztów, zwłaszcza przy zakupie na rynku wtórnym, jest podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Wynosi on 2% wartości rynkowej nabywanej nieruchomości. Kluczową informacją jest to, że podatek PCC dotyczy wyłącznie transakcji na rynku wtórnym. Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera (na rynku pierwotnym), jesteś zwolniony z tego podatku, ponieważ cena nieruchomości zawiera już podatek VAT. Co istotne, to notariusz pełni rolę płatnika PCC pobiera podatek od kupującego i odprowadza go do właściwego urzędu skarbowego.
Opłaty sądowe, czyli koszt wpisów w księdze wieczystej
Notariusz, sporządzając akt notarialny, pobiera również opłaty sądowe, które następnie przekazuje do sądu wieczystoksięgowego. Są to koszty związane z koniecznością uaktualnienia lub założenia księgi wieczystej dla nieruchomości. Do najczęściej spotykanych opłat sądowych należą:- Wpis prawa własności do księgi wieczystej: 200 zł.
- Założenie nowej księgi wieczystej: 100 zł (jeśli nieruchomość nie miała wcześniej księgi).
- Wpis hipoteki: 200 zł (jeśli zakup jest finansowany kredytem hipotecznym).
Koszt wypisów aktu: dlaczego potrzebujesz kilku kopii?
Po podpisaniu aktu notarialnego otrzymasz jego wypisy, czyli uwierzytelnione kopie. Koszt wypisów aktu notarialnego to opłata za sporządzenie tych odpisów. Maksymalna stawka wynosi 6 zł netto (+ 23% VAT) za każdą rozpoczętą stronę dokumentu. Potrzebujesz kilku kopii, ponieważ jedna trafia do Ciebie, jedna do sprzedającego, jedna do sądu wieczystoksięgowego, a w przypadku zakupu na kredyt również jedna dla banku. W zależności od długości aktu, koszt ten może wynieść od kilkudziesięciu do nawet kilkuset złotych.
Taksa notarialna w praktyce: od czego zależy i jak ją obliczyć?
Skoro wiemy już, co składa się na całkowity koszt, przyjrzyjmy się bliżej taksie notarialnej, która jest jednym z głównych elementów wynagrodzenia notariusza. Jej wysokość jest bezpośrednio uzależniona od wartości przedmiotu transakcji, czyli w tym przypadku wartości mieszkania. Im droższa nieruchomość, tym wyższa taksa, ale naliczana jest ona progresywnie, co oznacza, że stawki procentowe maleją wraz ze wzrostem wartości.
Oficjalne stawki maksymalne: poznaj progi zależne od wartości mieszkania
Poniżej przedstawiam tabelę z maksymalnymi stawkami taksy notarialnej, które obowiązują zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości. Wartości te są punktem wyjścia do wszelkich obliczeń i, jak wspomniałam, są to stawki netto.
| Wartość nieruchomości | Maksymalna taksa notarialna |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł |
| powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł |
| powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł |
| powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł |
| powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł (nie więcej niż 10 000 zł) |
Jak samodzielnie obliczyć taksę? Krok po kroku na przykładzie
Obliczenie taksy notarialnej może wydawać się skomplikowane, ale w rzeczywistości jest to proste, jeśli znasz progi i wzory. Pokażę Ci, jak to zrobić krok po kroku na przykładzie mieszkania o wartości 500 000 zł:
- Zlokalizuj odpowiedni próg: Mieszkanie za 500 000 zł mieści się w przedziale "powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł".
- Zastosuj wzór: Wzór dla tego progu to 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
- Oblicz nadwyżkę: 500 000 zł (wartość mieszkania) - 60 000 zł (górna granica poprzedniego progu) = 440 000 zł.
- Oblicz procent od nadwyżki: 0,4% z 440 000 zł = 0,004 * 440 000 zł = 1 760 zł.
- Dodaj stałą kwotę: 1 010 zł + 1 760 zł = 2 770 zł.
Zatem maksymalna taksa notarialna netto dla mieszkania o wartości 500 000 zł wynosi 2 770 zł. To jest kwota bazowa, do której zaraz doliczymy VAT.
Pamiętaj o 23% VAT: jak kwota netto zamienia się w brutto?
Po obliczeniu taksy notarialnej w kwocie netto, zawsze musisz pamiętać o doliczeniu podatku od towarów i usług (VAT), który w Polsce wynosi 23%. Jest to obowiązkowy element i to właśnie kwota brutto jest finalnym wynagrodzeniem notariusza. W naszym przykładzie dla mieszkania za 500 000 zł, taksa netto wynosi 2 770 zł. Po doliczeniu VAT (2 770 zł * 1,23), ostateczna taksa brutto wyniesie 3 407,10 zł.
Ile kosztuje akt notarialny w praktyce: konkretne wyliczenia
Teoria jest ważna, ale wiem, że najbardziej interesują Cię konkretne liczby. Dlatego przygotowałam symulacje całkowitych kosztów aktu notarialnego dla mieszkań o różnych wartościach na rynku wtórnym. Pamiętaj, że podane koszty wypisów są orientacyjne, ponieważ zależą od długości dokumentu.
Symulacja kosztów dla mieszkania za 400 000 zł (rynek wtórny)
Przyjrzyjmy się, ile wyniesie całkowity koszt aktu notarialnego dla mieszkania o wartości 400 000 zł, zakładając zakup na rynku wtórnym:
- Taksa notarialna netto: 1 010 zł + 0,4% * (400 000 zł - 60 000 zł) = 1 010 zł + 0,004 * 340 000 zł = 1 010 zł + 1 360 zł = 2 370 zł
- Taksa notarialna brutto (z 23% VAT): 2 370 zł * 1,23 = 2 915,10 zł
- Podatek PCC (2% od 400 000 zł): 8 000 zł
- Opłaty sądowe (wpis własności): 200 zł
- Orientacyjny koszt wypisów: około 250 zł brutto
- Całkowita suma: 2 915,10 zł + 8 000 zł + 200 zł + 250 zł = 11 365,10 zł
Symulacja kosztów dla mieszkania za 700 000 zł (rynek wtórny)
A co, jeśli zdecydujesz się na droższą nieruchomość? Oto wyliczenia dla mieszkania wartego 700 000 zł na rynku wtórnym:
- Taksa notarialna netto: 1 010 zł + 0,4% * (700 000 zł - 60 000 zł) = 1 010 zł + 0,004 * 640 000 zł = 1 010 zł + 2 560 zł = 3 570 zł
- Taksa notarialna brutto (z 23% VAT): 3 570 zł * 1,23 = 4 391,10 zł
- Podatek PCC (2% od 700 000 zł): 14 000 zł
- Opłaty sądowe (wpis własności): 200 zł
- Orientacyjny koszt wypisów: około 250 zł brutto
- Całkowita suma: 4 391,10 zł + 14 000 zł + 200 zł + 250 zł = 18 841,10 zł
Symulacja kosztów dla mieszkania za 1 200 000 zł (rynek wtórny)
Dla nieruchomości o wartości przekraczającej 1 000 000 zł, taksa notarialna naliczana jest według kolejnego progu. Zobaczmy, jak to wygląda dla mieszkania za 1 200 000 zł na rynku wtórnym:
- Taksa notarialna netto: 4 770 zł + 0,2% * (1 200 000 zł - 1 000 000 zł) = 4 770 zł + 0,002 * 200 000 zł = 4 770 zł + 400 zł = 5 170 zł
- Taksa notarialna brutto (z 23% VAT): 5 170 zł * 1,23 = 6 359,10 zł
- Podatek PCC (2% od 1 200 000 zł): 24 000 zł
- Opłaty sądowe (wpis własności): 200 zł
- Orientacyjny koszt wypisów: około 250 zł brutto
- Całkowita suma: 6 359,10 zł + 24 000 zł + 200 zł + 250 zł = 30 809,10 zł
Rynek pierwotny kontra wtórny: gdzie zapłacisz więcej u notariusza?
Jednym z kluczowych aspektów wpływających na ostateczny koszt aktu notarialnego jest to, czy kupujesz nieruchomość na rynku pierwotnym czy wtórnym. Różnice są znaczące, a ich zrozumienie pozwoli Ci lepiej zaplanować wydatki. Główna różnica tkwi w podatku PCC.
Rynek wtórny: kluczowy koszt to 2% podatku PCC
Jak już wspomniałam, na rynku wtórnym to właśnie 2% podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) stanowi często największą część kosztów notarialnych. Jest to wydatek, którego nie da się uniknąć przy zakupie mieszkania od osoby fizycznej. Transakcje na rynku wtórnym są z natury rzeczy obciążone tym podatkiem, ponieważ nie podlegają one opodatkowaniu VAT.
Rynek pierwotny: brak PCC, ale pojawia się umowa deweloperska
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja na rynku pierwotnym. Kupując mieszkanie bezpośrednio od dewelopera, nie płacisz podatku PCC. Dlaczego? Ponieważ transakcja ta jest już obciążona podatkiem VAT, który jest wliczony w cenę nieruchomości. To deweloper odprowadza VAT, a Ty jako kupujący jesteś z niego zwolniony. Warto jednak pamiętać, że często przed podpisaniem aktu przeniesienia własności, podpisuje się umowę deweloperską, która również musi być sporządzona w formie aktu notarialnego i generuje dodatkowe koszty taksy.Jak dzielone są koszty przy umowie z deweloperem?
W przypadku umowy deweloperskiej, czyli tej poprzedzającej ostateczne przeniesienie własności, koszty taksy notarialnej za jej sporządzenie są zazwyczaj dzielone po połowie między kupującego a dewelopera. To standardowa praktyka rynkowa, choć zawsze warto to potwierdzić w umowie rezerwacyjnej lub deweloperskiej. Koszt aktu przeniesienia własności, podobnie jak na rynku wtórnym, najczęściej ponosi kupujący.
Najczęściej zadawane pytania przed wizytą w kancelarii
Przygotowując się do wizyty u notariusza, naturalne jest, że pojawia się wiele pytań dotyczących kosztów i procedur. Poniżej zebrałam te, które najczęściej słyszę od moich klientów, wraz z moimi odpowiedziami.
Kto płaci za notariusza: kupujący czy sprzedający? Zwyczaj a zapisy w umowie
Zwyczajowo przyjęte jest, że wszystkie koszty notarialne związane z transakcją kupna-sprzedaży nieruchomości, w tym taksę, opłaty sądowe i podatki, ponosi strona kupująca. Jest to jednak tylko zwyczaj, a nie sztywny przepis. Podział kosztów jest kwestią umowną i strony transakcji mogą swobodnie ustalić inny podział. Zawsze warto to jasno określić w umowie przedwstępnej lub ustalić przed wizytą w kancelarii.
Czy z notariuszem można się targować? Sprawdź, czy da się obniżyć koszty
Pamiętaj, że stawki taksy notarialnej, które przedstawiłam w tabeli, są stawkami maksymalnymi. Oznacza to, że notariusz nie może pobrać wyższego wynagrodzenia, ale teoretycznie może pobrać niższe. W praktyce, szczególnie w dużych miastach i przy standardowych transakcjach, negocjacje taksy notarialnej nie są powszechne. Jeśli jednak transakcja jest skomplikowana lub obejmuje wiele nieruchomości, warto spróbować porozmawiać o możliwości obniżenia taksy. Moim zdaniem, zawsze warto zapytać, choć nie ma gwarancji sukcesu.
Kupujesz na kredyt? Jakie dodatkowe opłaty się z tym wiążą?
Jeśli finansujesz zakup nieruchomości kredytem hipotecznym, musisz liczyć się z kilkoma dodatkowymi opłatami, które również zostaną pobrane przez notariusza i odprowadzone do odpowiednich instytucji:
- Opłata sądowa za wpis hipoteki: 200 zł.
- Podatek PCC od ustanowienia hipoteki: 19 zł.
Są to stałe, niewielkie kwoty, ale ważne, by uwzględnić je w ogólnym budżecie transakcji.
Przeczytaj również: Sprzedaż mieszkania przed 5 lat? Uniknij podatku dzięki uldze mieszkaniowej!
Umowa przedwstępna w formie aktu: ile to kosztuje i czy warto?
Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Wybór formy notarialnej wiąże się z dodatkowymi kosztami, ale zapewnia znacznie większe bezpieczeństwo prawne. W przypadku umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, notariusz pobiera zazwyczaj połowę maksymalnej stawki taksy notarialnej, która byłaby należna za ostateczną umowę sprzedaży. Moim zdaniem, warto rozważyć tę opcję, zwłaszcza przy droższych nieruchomościach, ponieważ w przypadku niewywiązania się jednej ze stron z umowy, łatwiej dochodzić swoich praw w sądzie.
