Gdy mija pięć lat od oddania domu lub poprzedniej kontroli, właściciel nie powinien czekać na pismo z urzędu. Pięcioletni przegląd budowlany obejmuje stan techniczny obiektu, jego przydatność do użytkowania, estetykę oraz instalację elektryczną i odgromową. Poniżej wyjaśniam, kiedy trzeba go wykonać, kto może podpisać protokół, ile orientacyjnie kosztuje kontrola i co zrobić po wykryciu usterek.
Pięcioletnia kontrola obejmuje budynek, instalacje i dokumentację, a odpowiedzialność spoczywa na właścicielu lub zarządcy
- Termin przypada co najmniej raz na 5 lat, w dowolnym miesiącu roku, w którym kontrola jest wymagana.
- Zakres obejmuje konstrukcję, dach, elewację, otoczenie, instalację elektryczną i piorunochronną.
- Dom jednorodzinny nie jest zwolniony z kontroli pięcioletniej, choć może być zwolniony z części kontroli rocznej.
- Protokół powinien wskazywać nieprawidłowości, zalecenia, dane osoby kontrolującej i zakres wykonanych badań.
- Koszt typowej kontroli domu wynosi najczęściej około 800-1500 zł, ale zależy od metrażu i liczby instalacji.
Co dokładnie obejmuje pięcioletnia kontrola budynku
Obowiązek wynika z art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego. Kontrola ma sprawdzić stan techniczny i przydatność obiektu do użytkowania, a także estetykę budynku i jego otoczenia. Aktualne wyjaśnienia Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wskazują również na obowiązkowe badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej. GUNB opisuje zakres kontroli okresowych.
Część budowlana
Inspektor ogląda między innymi dach, pokrycie, obróbki blacharskie, kominy, elewację, balkony, tarasy, schody, balustrady i dostępne elementy konstrukcyjne. Sprawdza też ślady zawilgocenia, korozji, pęknięć, odspojeń tynku, nierównomiernego osiadania oraz uszkodzeń powstałych przez mróz lub wodę.
Kontrolą może zostać objęte także otoczenie budynku, na przykład dojścia, opaska, ogrodzenie czy elementy małej infrastruktury. Nie oznacza to jednak pełnej ekspertyzy konstrukcyjnej. Jeżeli podczas oględzin pojawią się poważne rysy albo podejrzenie problemu z fundamentami, potrzebna będzie osobna opinia lub ekspertyza techniczna.
Instalacja elektryczna i odgromowa
W ramach kontroli pięcioletniej trzeba sprawdzić między innymi stan połączeń, osprzętu, zabezpieczeń, ochrony przeciwporażeniowej, rezystancję izolacji przewodów oraz uziemienia instalacji i aparatów. Przy instalacji piorunochronnej bada się przede wszystkim ciągłość przewodów i skuteczność uziemienia.
Samo przejście po domu i sprawdzenie, czy gniazdka działają, nie zastępuje pomiarów elektrycznych. Właśnie ten błąd często pojawia się w bardzo tanich ofertach. Przed zleceniem warto poprosić o potwierdzenie, że cena obejmuje pomiary oraz osobny protokół.
Kiedy trzeba wykonać przegląd i kogo on dotyczy
Kontrolę przeprowadza się co najmniej raz na pięć lat. Jeżeli poprzednia odbyła się w 2021 roku, następna powinna przypaść w 2026 roku. Nie trzeba umawiać jej dokładnie w rocznicę poprzedniego badania, ale nie należy przesuwać jej na kolejny rok.
Przy nowym obiekcie pierwszy termin liczy się od oddania budynku do użytkowania. Przykładowo dom oddany w sierpniu 2022 roku powinien przejść pierwszą kontrolę pięcioletnią w 2027 roku. GUNB wskazuje, że kontrola w takim roku może zostać wykonana w dowolnym miesiącu.
Dom jednorodzinny a budynek wielorodzinny
Dom jednorodzinny podlega kontroli pięcioletniej. Zwolnienie dotyczące budynków mieszkalnych jednorodzinnych odnosi się do części kontroli rocznej, czyli sprawdzania elementów szczególnie narażonych na działanie pogody. Nie obejmuje natomiast kontroli pięcioletniej ani obowiązkowych kontroli instalacji gazowej i przewodów kominowych, jeśli występują w budynku.
Właściciel lub zarządca dużego obiektu musi dodatkowo pilnować kontroli wykonywanych co najmniej dwa razy w roku. Dotyczy to budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów, których powierzchnia dachu przekracza 1000 m². Kontrola pięcioletnia nie zastępuje tych dodatkowych terminów.
Przeczytaj również: Zgoda konserwatora przy remoncie zabytku - kiedy jest potrzebna?
Czy można połączyć kontrolę roczną i pięcioletnią
Tak, w roku, w którym przypada kontrola pięcioletnia, można zlecić jedną szerszą kontrolę. Protokół musi jednak wyraźnie potwierdzać wykonanie wszystkich wymaganych zakresów, w tym kontroli instalacji gazowej, przewodów kominowych oraz instalacji elektrycznej, jeśli dotyczą danego obiektu.
Kto może wykonać kontrolę i podpisać protokół
Część budowlaną powinien przeprowadzić fachowiec posiadający uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, najczęściej konstrukcyjno-budowlanej. Przy instalacji elektrycznej i piorunochronnej dopuszczalne są zarówno odpowiednie uprawnienia budowlane, jak i kwalifikacje wymagane przy dozorze nad eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci energetycznych.
Nie zakładałbym, że jedna osoba automatycznie może wykonać cały przegląd. Uprawnienia trzeba dopasować do zakresu kontroli. W praktyce część budowlaną i pomiary elektryczne często wykonują dwie osoby, a właściciel otrzymuje protokół zbiorczy albo kilka dokumentów uzupełniających się zakresem.
Dobry protokół powinien zawierać datę kontroli, dane właściciela lub zarządcy, oznaczenie obiektu, zakres badania, opis ustaleń, listę nieprawidłowości, zalecenia oraz dane i numer uprawnień osoby kontrolującej. Przed podpisaniem zlecenia poprosiłbym o wzór protokołu. To prosty sposób, by odróżnić realną kontrolę od krótkich oględzin zakończonych ogólnym zaświadczeniem.
Jak wygląda kontrola krok po kroku
- Ustalenie terminu i zakresu wraz z informacją o powierzchni budynku, liczbie kondygnacji, garażu, instalacji odgromowej i ewentualnych budynkach gospodarczych.
- Przekazanie dokumentów, w tym poprzednich protokołów, projektu, informacji o remontach i dokumentacji instalacji, jeśli jest dostępna.
- Oględziny budynku od strony zewnętrznej i wewnętrznej, z oceną widocznych uszkodzeń, zawilgoceń, pęknięć i stanu elementów użytkowych.
- Pomiary elektryczne oraz sprawdzenie instalacji piorunochronnej, o ile budynek ją posiada.
- Sporządzenie protokołu z opisem usterek, stopniem pilności i zalecanym sposobem naprawy.
- Wpis do książki obiektu, jeżeli dla danego budynku istnieje obowiązek jej prowadzenia.
Jeżeli obiekt ma elektroniczną książkę, osoba przeprowadzająca kontrolę dokonuje wpisu w terminie do 7 dni od zakończenia kontroli. W przypadku obiektów bez elektronicznej książki dokumentację prowadzi się w odpowiedniej formie papierowej. Szczegóły dotyczące książki obiektu i wpisów publikuje Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.
Na czas kontroli trzeba zapewnić dostęp do rozdzielnicy, pomieszczeń technicznych, poddasza, garażu i innych miejsc, które mają znaczenie dla oceny budynku. Zastawione pomieszczenie albo brak dostępu do części instalacji może sprawić, że protokół będzie zawierał ograniczenia zamiast pełnej oceny.
Ile kosztuje przegląd pięcioletni i na czym nie warto oszczędzać
Nie ma jednej ustawowej stawki. Cena zależy od regionu, metrażu, liczby obwodów elektrycznych, dostępu do dachu, obecności instalacji odgromowej i zakresu dokumentacji. W 2026 roku orientacyjne oferty wyglądają następująco:
| Rodzaj obiektu lub zakresu | Orientacyjny koszt | Co zwykle wpływa na cenę |
|---|---|---|
| Dom jednorodzinny, podstawowa kontrola budowlana i elektryczna | 800-1500 zł | Metraż, liczba obwodów, dostęp do dachu |
| Duży lub rozbudowany dom | 1500-2500 zł | Garaż, fotowoltaika, kilka rozdzielnic, instalacja odgromowa |
| Budynek wielorodzinny lub usługowy | 3000-6000 zł i więcej | Liczba lokali, powierzchnia, dokumentacja, zakres pomiarów |
| Same pomiary elektryczne | 400-1000 zł w domu | Liczba punktów pomiarowych i obwodów |
To są widełki orientacyjne, a nie cennik urzędowy. Oferta wyraźnie tańsza może nie obejmować wszystkich wymaganych pomiarów albo dotyczyć wyłącznie instalacji elektrycznej, bez oceny konstrukcji, dachu i elewacji.
Najczęstszy błąd polega na zamówieniu samego „przeglądu budowlanego” bez doprecyzowania instalacji. Drugi to uznanie, że ubiegłoroczny pomiar elektryczny automatycznie zastępuje badanie w ramach kontroli pięcioletniej. Jeżeli ma on potwierdzać wykonanie obowiązku z art. 62, dokument powinien jasno obejmować wymagany zakres i aktualny stan instalacji.
Co zrobić po wykryciu usterek
Protokół nie kończy sprawy. Jeżeli wskazuje usterki, właściciel lub zarządca powinien ustalić ich pilność, zlecić naprawę i zachować dokumenty potwierdzające wykonanie zaleceń. Uszkodzenia mogące powodować zagrożenie dla ludzi, mienia lub środowiska trzeba usunąć niezwłocznie, a nie dopiero przy kolejnym przeglądzie.
Drobne pęknięcie tynku zwykle wymaga innego działania niż aktywne zawilgocenie, skorodowana balustrada albo nieskuteczna ochrona przeciwporażeniowa. W mojej ocenie najrozsądniej podzielić zalecenia na trzy grupy: awaryjne, do wykonania w najbliższych miesiącach oraz remontowe, które można zaplanować w budżecie.
Brak kontroli może skutkować problemami przy kontroli nadzoru budowlanego, sporze z zarządcą albo likwidacji szkody przez ubezpieczyciela. Prawo budowlane przewiduje również odpowiedzialność karną za niewykonywanie obowiązków związanych z utrzymaniem obiektu i bezpieczeństwem użytkowania.
Pięcioletni przegląd jako plan remontowy, nie formalność
Najlepiej zamówić kontrolę kilka tygodni przed terminem i od razu przygotować poprzedni protokół oraz dokumentację remontów. Dzięki temu inspektor może porównać zmiany w czasie, a właściciel dostaje nie tylko potwierdzenie spełnienia obowiązku, lecz także konkretną listę prac do zaplanowania.
W praktyce największą wartość daje rzetelna ocena dachu, zawilgocenia, pęknięć i instalacji elektrycznej. Taki dokument może uchronić przed kosztowną awarią, ułatwić rozmowę z wykonawcą i pokazać, które naprawy są naprawdę pilne, a które mogą poczekać.
