Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej potrafi przesądzić o remoncie, wysokości zaliczek, kredycie albo zmianie zarządu. W 2026 roku najważniejsze jest rozróżnienie między przepisami, które już obowiązują, a projektowanymi zmianami dotyczącymi głosowania obiegowego, elektronicznego i sposobu liczenia większości.
Najważniejsze reguły zależą od trybu głosowania
- Udziały są podstawowym sposobem liczenia głosów we wspólnocie.
- Zasada jeden właściciel, jeden głos ma zastosowanie tylko w określonych sytuacjach.
- Do przyjęcia uchwały na zebraniu zazwyczaj potrzeba ponad 50% wszystkich udziałów.
- Projektowane przepisy mogą ułatwić podejmowanie uchwał w trybie obiegowym.
- Na zaskarżenie uchwały właściciel ma co do zasady 6 tygodni.
Nowe zasady głosowania we wspólnocie mieszkaniowej są jeszcze projektem
Najważniejsza informacja brzmi prosto: nie ma jeszcze jednej, obowiązującej nowelizacji, która całkowicie zmieniałaby zasady głosowania we wspólnotach. Trwają natomiast prace nad projektem UD312, który ma między innymi uporządkować głosowanie obiegowe i dopuścić szersze korzystanie z formy elektronicznej.
Według informacji publikowanych na portalu gov.pl projekt przewiduje zmianę znaczenia głosowania indywidualnego. Uchwała podejmowana obiegowo lub częściowo na zebraniu, a częściowo obiegiem, miałaby być przyjmowana zwykłą większością głosów właścicieli uczestniczących w głosowaniu, a nie ponad połową wszystkich udziałów.
To jednak nadal propozycja, a nie przepis, na podstawie którego można dziś przeprowadzić głosowanie. Dopóki ustawa nie zostanie uchwalona i nie wejdzie w życie, zarząd powinien stosować obecne reguły wynikające z ustawy o własności lokali.
Nie należy mylić wspólnoty ze spółdzielnią
W 2026 roku zmieniły się również przepisy dotyczące spółdzielni mieszkaniowych, ale jest to odrębna procedura. Zmiany dotyczą między innymi pełnomocników oraz powrotu do klasycznych walnych zgromadzeń, natomiast nie zmieniają automatycznie zasad podejmowania uchwał przez wspólnotę właścicieli lokali.
Jak dziś liczy się głosy we wspólnocie
Podstawowa reguła jest taka, że głos właściciela ma siłę odpowiadającą jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. Jeżeli właściciel ma udział wynoszący 7%, jego głos liczy się jako 7% całości, a nie jako jeden równy głos.
W praktyce uchwała podejmowana na zebraniu wymaga zwykle poparcia właścicieli posiadających ponad 50% wszystkich udziałów. Nie chodzi więc o większość spośród osób obecnych na sali. Jeżeli w budynku jest 100% udziałów, za uchwałą musi opowiedzieć się właściciel lub grupa właścicieli mająca więcej niż 50% udziałów.
| Tryb lub zasada | Jak liczy się głosy | Najważniejsza konsekwencja |
|---|---|---|
| Głosowanie udziałami | Według udziału w nieruchomości wspólnej | Decyduje suma poparcia przekraczająca 50% wszystkich udziałów |
| Jeden właściciel, jeden głos | Każdy właściciel ma jeden głos | Stosuje się ją tylko w określonej sprawie i na zasadach ustawowych |
| Tryb mieszany | Część głosów na zebraniu, część indywidualnie | Obecnie nadal trzeba uzyskać wymaganą większość udziałów |
Kiedy można zastosować zasadę jeden właściciel, jeden głos
Ta metoda nie działa automatycznie tylko dlatego, że właściciele uznają ją za bardziej sprawiedliwą. Musi wynikać z umowy właścicieli albo z uchwały podjętej w sposób zgodny z ustawą.
Ustawa przewiduje też szczególną ochronę mniejszych właścicieli. Jeżeli suma udziałów nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, głosowanie według zasady jeden właściciel, jeden głos można wprowadzić na żądanie właścicieli mających łącznie co najmniej 1/5 udziałów.
Jeżeli lokal ma kilku współwłaścicieli, nie mogą oni bez ograniczeń oddawać kilku niezależnych głosów za ten sam lokal. Przy głosowaniu według zasady jednego głosu powinni ustanowić pisemnego pełnomocnika, który odda głos przypadający na lokal.
Jak przeprowadzić głosowanie, żeby uchwała się obroniła
Uchwały można podejmować na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo w trybie mieszanym. Sam fakt zebrania podpisów nie wystarcza. Liczy się także to, kto zbierał głosy, jaka była treść uchwały i jak udokumentowano wynik.
Przygotuj jasny projekt uchwały
Projekt powinien wskazywać konkretną decyzję, jej zakres, przewidywane koszty i sposób finansowania. Uchwała o remoncie dachu powinna określać nie tylko zgodę na remont, lecz także na przykład maksymalny budżet, źródło pieniędzy i upoważnienie dla zarządu do zawarcia umowy.
Ogólne sformułowanie typu „wyraża się zgodę na modernizację budynku” może później wywołać spór o to, na co właściwie właściciele się zgodzili. Ja zawsze traktowałbym precyzję uchwały jako zabezpieczenie przed późniejszym kwestionowaniem decyzji.
Zadbaj o prawidłowe zbieranie głosów
Przy głosowaniu indywidualnym projekt powinien trafić do wszystkich właścicieli, a zarząd powinien odnotować oddane głosy oraz udział przypisany każdemu lokalowi. Jeżeli wspólnota ma zarząd wieloosobowy, bezpieczniej jest, gdy czynność zbierania głosów wynika z działania całego zarządu, a nie wyłącznie jednej osoby.
Po zakończeniu głosowania każdy właściciel powinien zostać pisemnie powiadomiony o treści podjętej uchwały. Od tego powiadomienia może zależeć początek terminu na jej zaskarżenie, dlatego nie powinno się ograniczać do ustnego komunikatu na klatce schodowej.
Przeczytaj również: Zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej - praktyczny poradnik
Nie trzeba czekać na głos każdego właściciela
Obecne przepisy nie wymagają, aby każdy właściciel oddał głos. Uchwała może zostać podjęta bez pełnej frekwencji, jeśli uzyska wymaganą większość udziałów. Brak odpowiedzi nie jest jednak głosem „za”, dlatego zarząd powinien realnie próbować dotrzeć do wszystkich właścicieli.
Jeśli uchwała nie uzyska wymaganej większości, zarząd lub zarządca może w określonych przypadkach zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie. Właściciel, który uważa uchwałę za niezgodną z prawem, umową albo zasadami prawidłowego zarządzania, ma co do zasady 6 tygodni na jej zaskarżenie.
Decyzje o kosztach wymagają szczególnej ostrożności
Najwięcej emocji pojawia się przy uchwałach, które zmieniają wysokość opłat albo nakładają na wspólnotę wieloletnie zobowiązanie. Dotyczy to między innymi remontów, modernizacji instalacji, zmiany sposobu korzystania z części wspólnych oraz decyzji o zaciągnięciu finansowania.
Przykładowo, uchwała dotycząca odłączenia od centralnego ogrzewania powinna uwzględniać nie tylko samą zgodę właścicieli, ale też koszty prac, wpływ na pozostałe lokale, zasady rozliczania instalacji i ewentualne wymagania techniczne. Sama większość głosów nie zastąpi analizy, czy plan jest wykonalny.
Przy większych inwestycjach dobrze jest dołączyć do uchwały oferty wykonawców, kosztorys i harmonogram. Właściciel powinien wiedzieć, czy głosuje nad wydatkiem rzędu kilku tysięcy złotych na lokal, czy nad zobowiązaniem, które będzie spłacane przez wiele lat.
Trzeba też odróżnić czynności zwykłego zarządu od decyzji przekraczających zwykły zarząd. Bieżąca awaria może być usunięta przez zarząd bez uchwały, ale ustalenie planu gospodarczego, wysokości zaliczek, większego remontu czy wynagrodzenia zarządu co do zasady wymaga decyzji właścicieli.
Co może zmienić projektowana reforma głosowania
Największa zmiana dotyczy uchwał podejmowanych obiegowo. Projekt zakłada, że przy głosowaniu indywidualnym oraz mieszanym wystarczyłaby większość głosów właścicieli biorących udział w głosowaniu, liczona według udziałów tych uczestników.
Przykład jest istotny. Jeżeli właściciele reprezentujący 40% wszystkich udziałów oddadzą głosy, a za uchwałą opowie się 25% wszystkich udziałów, projektowana reguła mogłaby pozwolić na jej przyjęcie, ponieważ za zagłosowała większość uczestniczących. Przy obecnych zasadach takie poparcie byłoby niewystarczające, bo nie przekracza 50% całej nieruchomości wspólnej.
Projekt przewiduje również elektroniczne przekazywanie informacji i oddawanie głosów. Forma elektroniczna miałaby być traktowana na równi z pisemną, co mogłoby ograniczyć problem właścicieli mieszkających poza miejscowością.
To rozwiązanie może przyspieszyć decyzje, ale zwiększa znaczenie kontroli procedury. Im łatwiej oddać głos, tym ważniejsze stają się potwierdzenie tożsamości, dostęp do pełnej treści uchwały i możliwość sprawdzenia wyniku. Do czasu wejścia nowych przepisów zarząd nie powinien samodzielnie uznawać dowolnego głosowania internetowego za równoważne podpisowi.
W przypadku inwestycji finansowanych zewnętrznie trzeba dokładnie przeanalizować warunki zobowiązania. Przydatne będzie omówienie zasad, na jakich działa kredyt we wspólnocie mieszkaniowej, ponieważ wysokość rat, zabezpieczenia i odpowiedzialność właścicieli powinny być znane przed oddaniem głosu.
Najbezpieczniejszy sposób działania przed oddaniem głosu
Przed głosowaniem sprawdziłbym cztery rzeczy: aktualną listę właścicieli, wysokość udziałów, dokładną treść uchwały oraz dokumenty dotyczące kosztów. Dopiero później można ocenić, czy zarząd zastosował właściwy tryb i czy wynik został policzony prawidłowo.
- Ustal, czy głosowanie odbywa się udziałami czy według zasady jednego głosu.
- Sprawdź, czy uchwała precyzyjnie opisuje zakres decyzji i wydatków.
- Poproś o informację, ilu właścicieli głosowało i jakie udziały reprezentowali.
- Zachowaj zawiadomienie o wyniku, ponieważ może mieć znaczenie dla terminu 6 tygodni.
- Nie traktuj projektu nowelizacji jako obowiązującego prawa.
Największe znaczenie ma dziś nie sama nazwa „nowych zasad”, lecz prawidłowe rozróżnienie aktualnych przepisów od zapowiadanej reformy. Dopóki projekt nie stanie się ustawą, bezpieczna uchwała wymaga liczenia głosów według obecnych reguł, pełnej dokumentacji i jasnego powiadomienia wszystkich właścicieli.
