Kto płaci za notariusza przy sprzedaży nieruchomości kluczowe informacje dla kupującego i sprzedającego
- W Polsce nie ma jednoznacznych przepisów prawnych określających, kto ponosi koszty notarialne strony odpowiadają solidarnie.
- Zgodnie z powszechnym zwyczajem rynkowym, większość kosztów notarialnych przy sprzedaży nieruchomości pokrywa kupujący.
- Główne składowe kosztów to taksa notarialna (wynagrodzenie notariusza), podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), opłaty sądowe i koszt wypisów aktu.
- Podatek PCC (2%) dotyczy wyłącznie rynku wtórnego i zawsze obciąża kupującego.
- Maksymalne stawki taksy notarialnej są regulowane, ale podlegają negocjacjom z notariuszem.
- Sprzedający ponosi koszty w specyficznych sytuacjach, np. za pełnomocnictwo czy przygotowanie dokumentów.
Kwestia podziału kosztów notarialnych w Polsce, choć wydaje się prosta, w rzeczywistości nie jest ściśle uregulowana prawnie. Przepisy ustawy Prawo o notariacie jasno wskazują na solidarną odpowiedzialność stron za wynagrodzenie notariusza. Oznacza to, że notariusz ma prawo żądać zapłaty od każdej ze stron transakcji, niezależnie od wewnętrznych ustaleń kupującego i sprzedającego. Jednakże, jak zawsze podkreślam moim klientom, rzeczywistość rynkowa wykształciła bardzo silny zwyczaj, zgodnie z którym to kupujący zazwyczaj ponosi większość, a nierzadko całość opłat związanych z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości.
Solidarna odpowiedzialność stron za wynagrodzenie notariusza jest kluczowa z punktu widzenia samego notariusza. Dla niego nie ma znaczenia, kto faktycznie przekaże pieniądze ważne, aby opłata została uiszczona. Gdyby jedna ze stron uchyliła się od zapłaty, notariusz mógłby dochodzić całej kwoty od drugiej strony. W praktyce jednak, przed podpisaniem aktu notarialnego, strony zazwyczaj jasno ustalają, kto i jakie koszty pokryje, a notariusz jedynie pilnuje, aby te ustalenia zostały zrealizowane, pobierając odpowiednie kwoty od wskazanych osób. To właśnie te ustalenia między kupującym a sprzedającym są decydujące, choć prawnie notariusz ma prawo żądać zapłaty od obu.
Co składa się na końcową kwotę u notariusza? Rozbijamy rachunek
Zanim przejdziemy do tego, kto płaci, musimy zrozumieć, za co w ogóle płacimy. Końcowa kwota u notariusza to nie tylko jego wynagrodzenie, ale szereg innych opłat, które są obowiązkowe przy transakcji sprzedaży nieruchomości. Z mojego doświadczenia wynika, że świadomość tych składowych jest kluczowa dla budżetowania zakupu czy sprzedaży.
Taksa notarialna: wynagrodzenie za pracę notariusza
Taksa notarialna to nic innego jak wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Jej maksymalne stawki są ściśle regulowane przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i zależą od wartości przedmiotu transakcji, czyli w tym przypadku wartości nieruchomości. Ważne jest, aby pamiętać, że podane w rozporządzeniu kwoty to stawki netto, do których zawsze należy doliczyć 23% podatku VAT.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): obowiązek kupującego
Jednym z największych składników kosztów notarialnych, zwłaszcza na rynku wtórnym, jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości i dotyczy wyłącznie transakcji na rynku wtórnym. Co niezwykle istotne, obowiązek jego zapłaty spoczywa zawsze na kupującym. Notariusz w tej sytuacji pełni rolę płatnika pobiera podatek od kupującego i odprowadza go do właściwego urzędu skarbowego. Warto wspomnieć, że istnieje zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania, co jest istotną ulgą dla wielu osób.
Opłaty sądowe: wpisy do księgi wieczystej
Kolejną grupą kosztów są opłaty sądowe, związane z koniecznością dokonania zmian w księdze wieczystej nieruchomości. Są to stałe kwoty, które również zwyczajowo ponosi kupujący. Najczęściej spotykane opłaty to:- 200 zł za wpis prawa własności do księgi wieczystej.
- 200 zł za wpis hipoteki, jeśli zakup jest finansowany kredytem bankowym.
- 150 zł za założenie księgi wieczystej, w przypadku gdy nieruchomość jej jeszcze nie posiadała.
Koszt wypisów aktu notarialnego: dla wszystkich zainteresowanych
Na koniec, ale nie mniej ważne, są koszty wypisów aktu notarialnego. Wypisy to uwierzytelnione kopie aktu, które są niezbędne dla stron transakcji, sądu wieczystoksięgowego, a często także dla banku (jeśli jest kredyt). Maksymalna stawka za każdą rozpoczętą stronę wypisu wynosi 6 zł netto, do której oczywiście doliczamy 23% podatku VAT. Liczba stron aktu notarialnego może być różna, ale zazwyczaj oscyluje wokół kilkunastu, co sumarycznie daje kilkadziesiąt do stu kilkudziesięciu złotych.
Maksymalna taksa notarialna: oficjalne stawki, które musisz znać
Znajomość maksymalnych stawek taksy notarialnej jest kluczowa, aby móc ocenić uczciwość przedstawionej oferty i ewentualnie podjąć negocjacje. Poniżej przedstawiam tabelę, która obrazuje te stawki w zależności od wartości nieruchomości:
| Wartość nieruchomości | Maksymalna taksa notarialna (netto) |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł |
| powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł |
| powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł |
| powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł |
| powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł (nie więcej niż 10 000 zł) |
Jak widać, są to stawki maksymalne. To bardzo ważna informacja, ponieważ oznacza, że taksa notarialna podlega negocjacjom. W praktyce, zwłaszcza przy droższych nieruchomościach, notariusze często są skłonni obniżyć swoje wynagrodzenie. Moja rada to zawsze porównywać oferty kilku kancelarii notarialnych i nie bać się negocjować. Czasem nawet niewielka obniżka taksy może przełożyć się na znaczące oszczędności w ogólnym rozrachunku.
Rynek wtórny a rynek pierwotny: jak pochodzenie nieruchomości wpływa na koszty?
Rodzaj rynku, na którym kupujemy lub sprzedajemy nieruchomość, ma fundamentalne znaczenie dla struktury i wysokości kosztów notarialnych. To jedna z pierwszych rzeczy, o których informuję moich klientów, bo różnice są naprawdę spore.
Rynek wtórny: kupujący płaci niemal wszystko
Na rynku wtórnym, czyli przy zakupie nieruchomości od osoby prywatnej, powszechnym zwyczajem jest, że kupujący pokrywa wszystkie koszty notarialne. W skład tych kosztów wchodzi taksa notarialna (wraz z VAT), podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej oraz koszt wypisów aktu notarialnego. Sprzedający w tym scenariuszu zazwyczaj nie ponosi żadnych opłat notarialnych bezpośrednio związanych z samą transakcją, chyba że wystąpią specyficzne sytuacje, o których opowiem za chwilę.Rynek pierwotny: brak PCC i podział kosztów umowy deweloperskiej
Sytuacja wygląda inaczej na rynku pierwotnym, czyli przy zakupie nieruchomości bezpośrednio od dewelopera. Kluczową różnicą jest to, że transakcja jest opodatkowana podatkiem VAT, który jest już wliczony w cenę nieruchomości. Oznacza to, że kupujący nie płaci podatku PCC. Jeśli chodzi o pozostałe koszty, często spotyka się podział kosztów umowy deweloperskiej (pierwszej wizyty u notariusza) po połowie między dewelopera a kupującego. Natomiast koszt umowy przenoszącej własność (drugiej wizyty), która faktycznie przenosi własność na kupującego, w całości ponosi już kupujący.
Podkreślając, brak podatku PCC na rynku pierwotnym jest kluczową różnicą w kosztach w porównaniu do rynku wtórnego. Choć VAT jest zawarty w cenie nieruchomości od dewelopera, to brak dodatkowego 2% PCC na etapie notarialnym jest odczuwalną ulgą dla kupującego, czyniąc transakcję na rynku pierwotnym często bardziej przewidywalną pod kątem opłat notarialnych.
Przykładowe wyliczenie: ile wyniosą koszty notarialne dla mieszkania za 500 000 zł?
Przejdźmy do konkretów, bo nic tak dobrze nie obrazuje sytuacji jak liczby. Przyjmijmy, że kupujemy mieszkanie o wartości 500 000 zł.
Symulacja dla rynku wtórnego (mieszkanie za 500 000 zł)
Dla mieszkania o wartości 500 000 zł na rynku wtórnym, zakładając, że kupujący finansuje zakup kredytem i potrzebuje 15 stron wypisów, koszty mogą wyglądać następująco:
-
Taksa notarialna:
- do 60 000 zł: 710 zł + 1% od (60 000 - 30 000) = 710 zł + 300 zł = 1 010 zł
- od nadwyżki powyżej 60 000 zł (440 000 zł): 0,4% od 440 000 zł = 1 760 zł
- Łączna taksa netto: 1 010 zł + 1 760 zł = 2 770 zł
- Taksa notarialna brutto (z 23% VAT): 2 770 zł * 1,23 = 3 407,10 zł
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): 2% od 500 000 zł = 10 000 zł
-
Opłaty sądowe:
- Wpis prawa własności: 200 zł
- Wpis hipoteki: 200 zł
- Łącznie: 400 zł
- Koszt wypisów aktu notarialnego: (przyjmijmy 15 stron) 15 stron * 6 zł netto/stronę = 90 zł netto. Brutto (z 23% VAT): 90 zł * 1,23 = 110,70 zł
Całkowite koszty notarialne dla mieszkania za 500 000 zł na rynku wtórnym wyniosą około: 3 407,10 zł + 10 000 zł + 400 zł + 110,70 zł = 13 917,80 zł.
Przeczytaj również: Hipoteka: Co to jest? Nie myl jej z kredytem! Pełny przewodnik
Symulacja dla rynku pierwotnego (mieszkanie za 500 000 zł)
Dla mieszkania o wartości 500 000 zł na rynku pierwotnym (umowa przenosząca własność), z kredytem i 15 stronami wypisów, koszty będą wyglądały następująco:
- Taksa notarialna: (taka sama jak wyżej) 3 407,10 zł
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): 0 zł (transakcja opodatkowana VAT)
-
Opłaty sądowe:
- Wpis prawa własności: 200 zł
- Wpis hipoteki: 200 zł
- Łącznie: 400 zł
- Koszt wypisów aktu notarialnego: (taki sam jak wyżej) 110,70 zł
Całkowite koszty notarialne dla mieszkania za 500 000 zł na rynku pierwotnym wyniosą około: 3 407,10 zł + 0 zł + 400 zł + 110,70 zł = 3 917,80 zł. Jak widać, brak PCC robi ogromną różnicę!
Czy sprzedający zawsze unika opłat? Kiedy to on sięga do portfela?
Choć powszechnym zwyczajem jest, że większość kosztów notarialnych ponosi kupujący, sprzedający nie zawsze jest całkowicie zwolniony z wydatków. Istnieją sytuacje, w których i on musi sięgnąć do portfela, co jest ważne do uwzględnienia w budżecie transakcji.
Jedną z najczęstszych sytuacji jest konieczność sporządzenia pełnomocnictwa notarialnego. Jeśli sprzedający z jakiegoś powodu nie może być osobiście obecny przy podpisaniu aktu notarialnego (np. przebywa za granicą, jest chory), musi upoważnić inną osobę do reprezentowania go. Koszt takiego pełnomocnictwa, sporządzonego w formie aktu notarialnego, ponosi oczywiście sprzedający. Jego wysokość zależy od zakresu pełnomocnictwa, ale zazwyczaj jest to kilkadziesiąt do kilkuset złotych.
Ponadto, sprzedający może ponieść inne potencjalne koszty związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. Mogą to być:
- Opłaty za uzyskanie niezbędnych dokumentów, takich jak zaświadczenia ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach.
- Koszt odpisów z księgi wieczystej, jeśli sprzedający potrzebuje ich do innych celów niż sama transakcja (choć notariusz zazwyczaj sam pobiera aktualny odpis).
- Opłaty za wykreślenie ewentualnych obciążeń z księgi wieczystej, np. starej hipoteki, która nie jest już aktualna, a której wykreślenie jest warunkiem sprzedaży.
- Koszty związane z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości, jeśli przed sprzedażą wymaga to dodatkowych czynności notarialnych lub sądowych.
Jak mądrze negocjować podział kosztów notarialnych? Porady dla obu stron
Mimo silnie zakorzenionego zwyczaju, podział kosztów notarialnych jest elementem, który może podlegać negocjacjom. Warto rozważyć lub zaproponować podział kosztów w proporcji 50/50 w kilku sytuacjach. Na przykład, gdy rynek nieruchomości jest trudny dla sprzedających, a kupujący ma silną pozycję negocjacyjną. Może to być również elementem większych negocjacji cenowych, gdzie sprzedający, w zamian za ustępstwo w cenie, może zgodzić się na pokrycie części opłat. Zawsze zachęcam do otwartej rozmowy na ten temat.
Niezależnie od tego, jakie ustalenia zostaną podjęte, kluczowe jest, aby były one jasno i jednoznacznie zapisane w umowie przedwstępnej. Taki zapis powinien precyzować, kto ponosi taksę notarialną, kto PCC, a kto opłaty sądowe i koszty wypisów. Dzięki temu obie strony mają pewność co do swoich zobowiązań finansowych i unikają nieporozumień oraz sporów w przyszłości, co, z mojego doświadczenia, jest niezwykle ważne dla płynnego przebiegu całej transakcji.
