Kupno nowego mieszkania czy domu to często jedna z najważniejszych decyzji w życiu, niosąca ze sobą wiele nadziei, ale i pytań. Jednym z kluczowych aspektów, który powinien znać każdy nabywca, jest rękojmia dewelopera ustawowy mechanizm chroniący przed wadami nieruchomości. W tym artykule, jako Anna Wojciechowska, przeprowadzę Państwa przez meandry przepisów, wyjaśniając, jak długo trwa rękojmia, co dokładnie obejmuje i jak skutecznie dochodzić swoich praw. To praktyczny przewodnik, który pomoże zabezpieczyć Państwa inwestycję na lata.
Rękojmia dewelopera trwa 5 lat co musisz wiedzieć o ochronie Twojej nieruchomości
- Rękojmia dewelopera za wady nieruchomości trwa 5 lat od dnia wydania lokalu.
- Termin rękojmi liczy się od protokołu zdawczo-odbiorczego, nie od aktu notarialnego.
- Obejmuje wady fizyczne (np. pękające ściany) i prawne (np. obciążenia hipoteczne).
- Deweloper odpowiada także za wady w częściach wspólnych budynku (dach, elewacja, garaż).
- Po wykryciu wady masz rok na zgłoszenie roszczenia, ale nie krócej niż 5 lat rękojmi.
- Rękojmia to obowiązek ustawowy, gwarancja dobrowolna obietnica.
Poznaj kluczowe 5 lat fundament twojego bezpieczeństwa
Podstawowy okres rękojmi dewelopera za wady fizyczne i prawne nieruchomości wynosi 5 lat. To niezwykle istotna informacja dla każdego nabywcy, ponieważ przez ten czas deweloper ponosi ustawową odpowiedzialność za wszelkie usterki, które ujawnią się w zakupionym lokalu. Warto podkreślić, że ten pięcioletni okres ochrony dotyczy wszystkich nieruchomości nabytych po 25 grudnia 2014 roku, stanowiąc kluczowy fundament bezpieczeństwa dla Państwa inwestycji.
Odbiór mieszkania czy akt notarialny? Wyjaśniamy, od kiedy licznik bije
Wielu moich klientów pyta, od kiedy dokładnie liczy się te 5 lat. Otóż, 5-letni termin rękojmi liczy się od dnia wydania nieruchomości nabywcy, a kluczowym dokumentem potwierdzającym ten moment jest protokół zdawczo-odbiorczy. Nawet jeśli akt notarialny przenoszący własność jest podpisywany później, bieg terminu rękojmi rozpoczyna się od fizycznego odbioru lokalu. W przeszłości, Nowa Ustawa Deweloperska (obowiązująca od 1 lipca 2022 r.) wprowadziła pewne niejasności, ponieważ zabrakło w niej bezpośredniego odesłania do przepisów o rękojmi z Kodeksu cywilnego w kontekście umowy deweloperskiej. To oznaczało, że wady zgłaszane między odbiorem a przeniesieniem własności były rozpatrywane na zasadach ogólnych odpowiedzialności kontraktowej, co było mniej korzystne dla nabywców. Na szczęście, nowelizacja przepisów, która wejdzie w życie od 2025 roku, jednoznacznie przywróciła stosowanie rękojmi wprost do umów deweloperskich od momentu odbioru, znacząco wzmacniając pozycję nabywców. To dobra wiadomość dla wszystkich, którzy planują zakup nieruchomości.
Czy można skrócić lub wydłużyć okres rękojmi w umowie?
Rękojmia jest odpowiedzialnością ustawową, co oznacza, że jej warunki są ściśle określone w Kodeksie cywilnym. Dla konsumentów, czyli większości nabywców mieszkań i domów, jej okres nie może zostać skrócony w umowie deweloperskiej. Wszelkie próby dewelopera, by to zrobić, są niezgodne z prawem i nieważne. Co jednak ważne, okres rękojmi może zostać wydłużony, jeśli deweloper zdecyduje się na takie korzystne dla nabywcy postanowienia. Zawsze warto dokładnie czytać umowę i sprawdzać, czy deweloper nie oferuje dodatkowych, dobrowolnych korzyści.
Co obejmuje rękojmia dewelopera: wady fizyczne i prawne twojej nieruchomości
Wady fizyczne, czyli wszystko, co możesz zobaczyć i poczuć
Wady fizyczne to najczęściej spotykane problemy w nowo nabytych nieruchomościach. Definiuje się je jako wszelkie niezgodności nieruchomości z umową, normami budowlanymi lub jej przeznaczeniem. Mówiąc prościej, to wszystko, co sprawia, że Państwa mieszkanie lub dom nie spełnia obiecanych standardów lub nie nadaje się do użytku zgodnie z przeznaczeniem. Jako ekspertka, często spotykam się z następującymi przykładami usterek zgłaszanych deweloperom:
- Pękające ściany i sufity zarówno drobne rysy, jak i większe pęknięcia.
- Nieszczelne okna i drzwi balkonowe prowadzące do strat ciepła, przeciągów czy zawilgocenia.
- Wady instalacji problemy z elektryką, hydrauliką (np. przecieki, niedrożności), ogrzewaniem czy wentylacją.
- Zła izolacja termiczna lub akustyczna skutkująca zimnymi pomieszczeniami, wysokimi rachunkami za ogrzewanie lub nadmiernym hałasem z zewnątrz czy od sąsiadów.
- Niezgodność metrażu różnice między rzeczywistą powierzchnią a tą podaną w umowie.
- Wilgoć i grzyb wynikające z błędów konstrukcyjnych lub niewłaściwej wentylacji.
- Niewłaściwe wykonanie prac wykończeniowych np. krzywe ściany, źle położone płytki, uszkodzone podłogi.
To tylko niektóre z przykładów. Ważne jest, aby dokładnie sprawdzić nieruchomość podczas odbioru i w ciągu 5 lat od niego.
Wady prawne cichy wróg, przed którym chroni cię prawo
Oprócz wad fizycznych, rękojmia chroni Państwa również przed wadami prawnymi nieruchomości. Są to sytuacje, które mogą wydawać się mniej oczywiste, ale mają równie poważne konsekwencje. Mówimy o nich wtedy, gdy nieruchomość: jest własnością osoby trzeciej, czyli deweloper sprzedał Państwu coś, co do niego nie należało; jest obciążona prawami osób trzecich, takimi jak służebności (np. prawo do przejazdu przez Państwa działkę) czy hipoteka, o której nie zostali Państwo poinformowani; lub gdy istnieją inne ograniczenia w korzystaniu z niej, o których kupujący nie wiedział w momencie zakupu. W takich przypadkach rękojmia dewelopera jest Państwa tarczą ochronną.
Wady w częściach wspólnych: jak rękojmia chroni dach, elewację i garaż?
Czy deweloper odpowiada za elewację, klatkę schodową i windy?
Absolutnie tak! Wiele osób zapomina, że odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi obejmuje nie tylko wady w Państwa lokalu, ale również te, które ujawnią się w częściach wspólnych budynku. Mówimy tu o takich elementach jak dach, elewacja, klatki schodowe, garaż podziemny, windy, instalacje wspólne czy tereny zielone wokół budynku. To bardzo ważna kwestia, ponieważ wady w tych obszarach mogą wpływać na komfort i bezpieczeństwo wszystkich mieszkańców, a ich naprawa bywa kosztowna.
Rola wspólnoty mieszkaniowej w dochodzeniu roszczeń jak to działa w praktyce?
Dochodzenie roszczeń za wady w częściach wspólnych budynku często wymaga działania przez wspólnotę mieszkaniową. W praktyce wygląda to tak, że poszczególni właściciele lokali cedują swoje uprawnienia z tytułu rękojmi na wspólnotę. Dzięki temu wspólnota, jako podmiot zbiorowy, może skuteczniej negocjować z deweloperem, a w razie potrzeby, wystąpić na drogę sądową. To rozwiązanie jest zazwyczaj bardziej efektywne niż indywidualne działania każdego z właścicieli.Zmiany w prawie w 2026 roku co ułatwią właścicielom mieszkań?
Warto również wspomnieć o planowanych na 2026 rok zmianach w ustawie o własności lokali. Mają one na celu ułatwienie wspólnotom mieszkaniowym dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady w częściach wspólnych. To krok w dobrym kierunku, który powinien wzmocnić pozycję właścicieli nieruchomości i usprawnić proces usuwania usterek w budynkach wielorodzinnych.
Zgłaszanie wad: krok po kroku, jak skutecznie poinformować dewelopera
Masz rok od wykrycia wady! Dlaczego ten termin jest ważniejszy niż 5 lat?
Po wykryciu wady w Państwa nieruchomości, kluczowe jest, aby zgłosić ją deweloperowi niezwłocznie. Co więcej, roszczenie o usunięcie wady lub wymianę przedawnia się z upływem roku od dnia stwierdzenia wady. To bardzo ważny termin, o którym wielu zapomina! Nawet jeśli 5-letni okres rękojmi jeszcze trwa, Państwa prawo do żądania naprawy lub wymiany może wygasnąć, jeśli zbyt długo zwlekają Państwo ze zgłoszeniem. Muszę jednak zaznaczyć, że jeśli nabywcą jest konsument, bieg tego rocznego terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem 5-letniego okresu rękojmi. Oznacza to, że nawet jeśli wadę wykryją Państwo pod koniec piątego roku, wciąż mają Państwo rok na jej zgłoszenie i dochodzenie roszczeń.
Jak prawidłowo sformułować zgłoszenie do dewelopera? (Wzór i kluczowe elementy)
Skuteczne zgłoszenie wady to podstawa. Pismo do dewelopera powinno być precyzyjne i zawierać wszystkie niezbędne informacje. Zawsze radzę moim klientom, aby wysyłali je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Oto kluczowe elementy, które powinno zawierać takie zgłoszenie:- Dane nabywcy i dewelopera: Pełne dane kontaktowe.
- Dane nieruchomości: Adres, numer lokalu.
- Dokładny opis wady: Co dokładnie jest wadliwe? Jak się objawia? Gdzie się znajduje?
- Data wykrycia wady: Wskazanie, kiedy wada została po raz pierwszy zauważona.
- Oczekiwania nabywcy: Jasne określenie, czego Państwo żądają od dewelopera naprawy wady, wymiany wadliwego elementu, obniżenia ceny, a w skrajnych przypadkach, odstąpienia od umowy (choć to ostatnie jest rzadkie w przypadku nieruchomości).
- Termin na ustosunkowanie się dewelopera: Warto wskazać rozsądny termin (np. 14 dni) na odpowiedź dewelopera.
- Ewentualne załączniki: Zdjęcia wady, ekspertyzy rzeczoznawców, protokół odbioru.
Pamiętajcie, im dokładniejsze zgłoszenie, tym mniejsze pole do interpretacji dla dewelopera i większa szansa na szybkie rozwiązanie problemu.
Co zrobić, gdy deweloper ignoruje twoje zgłoszenie lub odmawia naprawy?
Niestety, zdarza się, że deweloperzy nie reagują na zgłoszenia wad lub odmawiają ich usunięcia. W takiej sytuacji nie należy się poddawać. Oto możliwe kroki, jakie mogą Państwo podjąć:
- Wysłanie ponaglenia: Ponowne wezwanie dewelopera do usunięcia wady, z wyznaczeniem ostatecznego terminu i zagrożeniem podjęciem dalszych kroków prawnych.
- Wezwanie do zapłaty: Jeśli wada uniemożliwia korzystanie z nieruchomości lub jej wartość została obniżona, można wezwać dewelopera do zapłaty odszkodowania.
- Skorzystanie z mediacji: Próba polubownego rozwiązania sporu z udziałem bezstronnego mediatora.
- Pomoc rzecznika konsumentów: W przypadku konsumentów, rzecznik może udzielić bezpłatnej porady prawnej i pomóc w sporządzeniu pism czy podjęciu mediacji.
- Rozważenie drogi sądowej: W ostateczności, jeśli inne metody zawiodą, pozostaje złożenie pozwu do sądu. Warto wtedy skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego.
Pamiętajcie, że Państwa prawa są chronione, a konsekwencja w działaniu często przynosi oczekiwane rezultaty.
Rękojmia czy gwarancja? Kluczowe różnice dla nabywcy nieruchomości
Rękojmia, czyli obowiązek ustawowy dewelopera
Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy (w tym przypadku dewelopera) za wady fizyczne i prawne sprzedanej nieruchomości. Przysługuje Państwu z mocy prawa, niezależnie od tego, czy deweloper ją "udzielił", czy nie. Jej warunki są ściśle określone w Kodeksie cywilnym i nie mogą być dla konsumenta mniej korzystne niż te ustawowe. To Państwa podstawowe i najsilniejsze narzędzie ochrony.
Gwarancja, czyli dobrowolna obietnica co warto sprawdzić?
W przeciwieństwie do rękojmi, gwarancja jest dobrowolnym oświadczeniem dewelopera (lub producenta konkretnych materiałów użytych w budynku). Jej warunki, zakres i czas trwania są określone w dokumencie gwarancyjnym, który deweloper może, ale nie musi Państwu przekazać. Zawsze radzę dokładnie sprawdzić jej zakres często bywa, że gwarancja obejmuje tylko wybrane elementy nieruchomości i na krótszy okres niż rękojmia. Może jednak oferować dodatkowe korzyści, np. szybszą ścieżkę reklamacyjną.
Z czego skorzystać najpierw? Strategia działania przy wykryciu wady
Dobra wiadomość jest taka, że nabywca może korzystać z uprawnień z gwarancji niezależnie od uprawnień z tytułu rękojmi. To Państwo decydują, z którego trybu skorzystać, a w razie potrzeby, można je łączyć. Moja rada jest taka: zazwyczaj rękojmia jest bardziej korzystna ze względu na swój ustawowy charakter i szerszy zakres ochrony. Jeśli jednak gwarancja oferuje znacznie szerszy zakres, szybszy czas reakcji lub obejmuje wady, których rękojmia mogłaby nie objąć (np. wady estetyczne), warto rozważyć skorzystanie z niej w pierwszej kolejności. Zawsze warto jednak mieć świadomość istnienia rękojmi jako "planu B".
Co po rękojmi? Jak dochodzić roszczeń po upływie 5 lat
Odpowiedzialność kontraktowa furtka do dochodzenia roszczeń po 5 latach
Co dzieje się, gdy upłynie 5-letni okres rękojmi, a w Państwa nieruchomości ujawni się poważna wada? Czy to koniec Państwa możliwości dochodzenia roszczeń? Niekoniecznie. Po upływie tego okresu nadal możliwe jest dochodzenie roszczeń od dewelopera, ale już na zasadach ogólnych odpowiedzialności kontraktowej, uregulowanych w Kodeksie cywilnym (art. 471 k.c.). W tym przypadku termin przedawnienia wynosi 6 lat od dnia wymagalności roszczenia. To ważna "furtka", która daje Państwu dodatkowy czas na reakcję, choć wiąże się z pewnymi trudnościami.
Przeczytaj również: O co zapytać dewelopera? Lista pytań przed zakupem mieszkania
Kiedy wciąż możesz pociągnąć dewelopera do odpowiedzialności?
Dochodzenie roszczeń na zasadach odpowiedzialności kontraktowej po upływie 5 lat jest trudniejsze niż w ramach rękojmi. Główna różnica polega na tym, że to na nabywcy spoczywa ciężar udowodnienia, że deweloper nienależycie wykonał umowę. Muszą Państwo wykazać trzy kluczowe elementy:
- Wina dewelopera: Udowodnić, że wada powstała z winy dewelopera (np. błędy projektowe, użycie wadliwych materiałów, niewłaściwe wykonawstwo).
- Poniesiona szkoda: Określić konkretną szkodę, jaką ponieśli Państwo w wyniku wady (np. koszty naprawy, utrata wartości nieruchomości).
- Związek przyczynowy: Udowodnić, że istnieje bezpośredni związek między działaniem (lub zaniechaniem) dewelopera a powstałą szkodą.
Jak widać, jest to znacznie bardziej skomplikowane niż w przypadku rękojmi, gdzie odpowiedzialność dewelopera jest niemal automatyczna. W takich sytuacjach pomoc doświadczonego prawnika jest nieoceniona.
