Zakup mieszkania od dewelopera: VAT w cenie, PCC tylko w wyjątkach
- Przy zakupie mieszkania od dewelopera (rynek pierwotny) kupujący co do zasady nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
- Transakcja jest opodatkowana podatkiem VAT, który jest już wliczony w cenę brutto nieruchomości przez dewelopera.
- Stawki VAT to 8% (dla lokali mieszkalnych do 150 m² i domów do 300 m²) oraz 23% (dla nadwyżki powierzchni, lokali użytkowych, miejsc postojowych czy komórek lokatorskich stanowiących odrębną nieruchomość).
- Wyjątki, kiedy kupujący od dewelopera zapłaci PCC, to stała opłata 19 zł za ustanowienie hipoteki oraz karna stawka 6% PCC przy zakupie szóstego i kolejnego mieszkania w jednej inwestycji.
- Oprócz podatków, należy uwzględnić taksę notarialną (dzieloną z deweloperem przy umowie deweloperskiej), opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej oraz koszt wypisów aktu notarialnego.
Kupujesz mieszkanie od dewelopera? Sprawdź, jaki podatek naprawdę płacisz
Kiedy decydujesz się na zakup mieszkania bezpośrednio od dewelopera, czyli na rynku pierwotnym, możesz być spokojny o jedną kwestię: nie zapłacisz podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). To bardzo ważna informacja, często budząca wiele pytań wśród kupujących. Wynika to z faktu, że transakcje deweloperskie są już opodatkowane podatkiem od towarów i usług (VAT).
Podatek VAT jest już wliczony w cenę brutto nieruchomości, którą podaje deweloper. Oznacza to, że kupujący nie musi martwić się o jego dodatkowe rozliczanie czy opłacanie. To deweloper jako przedsiębiorca jest płatnikiem VAT i to on odprowadza należny podatek do urzędu skarbowego. Dzięki temu mechanizmowi, unikamy podwójnego opodatkowania tej samej transakcji, co byłoby niekorzystne zarówno dla kupującego, jak i dla całego systemu.
Zrozumienie tej zasady jest kluczowe, ponieważ opodatkowanie na rynku pierwotnym różni się fundamentalnie od tego na rynku wtórnym. Na rynku wtórnym, gdzie kupujesz mieszkanie od osoby fizycznej, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, to właśnie Ty jako kupujący jesteś zobowiązany do zapłaty 2% podatku PCC. W przypadku dewelopera, który jest płatnikiem VAT, PCC po prostu nie występuje. Ta różnica często bywa źródłem nieporozumień, dlatego zawsze podkreślam jej znaczenie.
Podatek VAT w cenie mieszkania co to dla Ciebie oznacza?
Skoro wiemy już, że w cenie mieszkania od dewelopera ukryty jest podatek VAT, warto przyjrzeć się bliżej jego stawkom. W Polsce obowiązują dwie główne stawki VAT, które mają zastosowanie przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego:- Stawka 8% VAT: Jest to preferencyjna stawka, która dotyczy lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej do 150 m² oraz domów jednorodzinnych o powierzchni użytkowej do 300 m². Mówimy tutaj o tzw. budownictwie objętym społecznym programem mieszkaniowym. Jeśli Twoje wymarzone M mieści się w tych limitach, to świetnie zapłacisz niższy podatek.
- Stawka 23% VAT: Ta podstawowa stawka ma zastosowanie do nadwyżki powierzchni ponad wspomniane limity. Oznacza to, że jeśli kupujesz mieszkanie o powierzchni 160 m², to za pierwsze 150 m² zapłacisz 8% VAT, a za pozostałe 10 m² 23% VAT. Stawka 23% dotyczy również lokali użytkowych (np. biur), a także często miejsc postojowych w garażu podziemnym czy komórek lokatorskich, jeśli stanowią one odrębną nieruchomość w sensie prawnym.
Warto zwrócić uwagę, że stawka VAT może różnić się dla poszczególnych części nieruchomości, jeśli są one traktowane jako odrębne elementy transakcji. Na przykład, jeśli kupujesz mieszkanie (objęte 8% VAT) wraz z miejscem postojowym w garażu podziemnym, które ma osobną księgę wieczystą, to za miejsce postojowe najprawdopodobniej zapłacisz 23% VAT. Podobnie może być z komórką lokatorską, jeśli jest ona wyodrębniona prawnie. To ważne, aby dokładnie sprawdzić, jak deweloper rozlicza poszczególne elementy w umowie.
Jak już wspomniałam, to deweloper jest odpowiedzialny za prawidłowe naliczenie i odprowadzenie podatku VAT do urzędu skarbowego. Dla Ciebie jako kupującego oznacza to, że cena, którą widzisz w ofercie dewelopera, jest ceną brutto, czyli zawiera już w sobie podatek VAT. Nie musisz się martwić o żadne dodatkowe formalności związane z tym podatkiem wszystko jest po stronie sprzedającego.
Podatek PCC przy zakupie od dewelopera czy na pewno Cię nie dotyczy?
Choć co do zasady przy zakupie od dewelopera nie płacimy PCC, istnieją pewne niuanse, o których muszę wspomnieć. Wiele osób pyta o zwolnienie z PCC dla kupujących pierwsze mieszkanie, które obowiązuje od 31 sierpnia 2023 r. Muszę jasno podkreślić, że zwolnienie to dotyczy wyłącznie transakcji na rynku wtórnym. Ponieważ przy zakupie od dewelopera i tak nie płacimy PCC (ze względu na VAT), to wspomniane zwolnienie po prostu nie ma tu zastosowania. To ważne, aby nie mylić tych dwóch kwestii.
Istnieje jednak jeden stały wyjątek, kiedy kupujący mieszkanie na kredyt hipoteczny od dewelopera zapłaci podatek PCC. Mowa tu o podatku od ustanowienia hipoteki. Jest to zryczałtowana opłata w wysokości 19 zł. Choć kwota jest niewielka, jest to obowiązkowy element kosztów, który notariusz pobierze od Ciebie i odprowadzi do urzędu skarbowego, jeśli zabezpieczasz kredyt hipoteką na nieruchomości.
Drugi, znacznie poważniejszy wyjątek, wprowadzony również w 2023 roku, to karna stawka 6% PCC. Dotyczy ona inwestorów, którzy kupują szóste i każde kolejne mieszkanie w jednej inwestycji (na jednym gruncie). To bardzo istotna zmiana, mająca na celu ograniczenie hurtowego wykupu mieszkań. Co ważne, ten 6% PCC jest płacony niezależnie od tego, że transakcja jest już obciążona podatkiem VAT. Jest to więc dodatkowy koszt dla osób, które w krótkim czasie nabywają wiele nieruchomości od tego samego dewelopera. Z mojej perspektywy to sygnał, że ustawodawca chce regulować rynek i zniechęcać do spekulacji.
To nie wszystko! Jakie inne koszty musisz uwzględnić w swoim budżecie?
Poza podatkami, które omówiłam, zakup mieszkania od dewelopera wiąże się z szeregiem innych opłat, które musisz uwzględnić w swoim budżecie. Są to przede wszystkim koszty związane z obsługą notarialną i wpisami do ksiąg wieczystych.
Pierwszym z nich jest taksa notarialna, czyli wynagrodzenie dla notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Jej maksymalna wysokość jest regulowana ustawowo i zależy od wartości nieruchomości. Zgodnie z ustawą deweloperską, koszt taksy notarialnej za umowę deweloperską jest dzielony po połowie między kupującego a dewelopera. Natomiast koszty umowy przenoszącej własność (końcowej) zazwyczaj w całości ponosi kupujący. Warto pamiętać, że notariusz jest osobą zaufania publicznego i jego rola w zabezpieczeniu transakcji jest nieoceniona.Kolejne ważne pozycje to opłaty sądowe. Za wpis własności do księgi wieczystej zapłacisz stałą opłatę w wysokości 200 zł. Jeśli dla nieruchomości, którą kupujesz, nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej (co zdarza się np. przy podziale większej działki deweloperskiej), będziesz musiał ponieść również koszt jej założenia. Są to standardowe opłaty, które notariusz pobiera od Ciebie i przekazuje do sądu wieczystoksięgowego.
Na koniec, choć jest to drobny koszt, nie zapomnij o koszcie wypisów aktu notarialnego. Są to uwierzytelnione kopie dokumentu, które są niezbędne do różnych celów, np. dla banku (jeśli bierzesz kredyt), dla urzędu miasta czy dla Ciebie. Koszt wypisów zależy od liczby stron aktu, ale zazwyczaj jest to kwota rzędu kilkudziesięciu do stu kilkudziesięciu złotych.
Twoja ostateczna checklista podatków i opłat przy zakupie nowego "M"
Aby ułatwić Ci zaplanowanie budżetu i uniknięcie niespodzianek, przygotowałam krótką listę kontrolną wszystkich podatków i opłat, które mogą pojawić się przy zakupie mieszkania od dewelopera:
- Podatek VAT (8% lub 23%): Zawsze wliczony w cenę brutto nieruchomości. Płaci go deweloper, a Ty pokrywasz go w cenie zakupu.
- Podatek PCC od ustanowienia hipoteki (19 zł): Obowiązkowy, jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt hipoteczny. Pobierany przez notariusza.
- Podatek PCC od zakupu hurtowego (6%): Dotyczy kupujących szóste i kolejne mieszkanie w tej samej inwestycji. Płacony niezależnie od VAT.
- Taksa notarialna: Wynagrodzenie notariusza. Za umowę deweloperską dzielona po połowie z deweloperem, za umowę przenoszącą własność zazwyczaj w całości po stronie kupującego.
- Opłaty sądowe: Stała opłata 200 zł za wpis własności do księgi wieczystej oraz ewentualne koszty założenia nowej księgi.
- Koszt wypisów aktu notarialnego: Opłata za kopie dokumentu, zależna od liczby stron.
